专业点评：中国特色小镇的经典死法与对策

仙人掌

　　2017年以来，特色小镇的概念在中国不断发烧。作为一个新概念，在一个事事喜欢刮风的国度，各地迅速掀起了特色小镇之风：不论是工作的部署、政策的出台，还是资金进驻的方式、渠道的拓展和小镇项目的申报，都轰轰烈烈地展开了。

　　最近，中国各地找美国科诺集团（American Kono Group）策划、投资、建设通航小镇的非常多，绝大多数都被婉言谢绝了。原因很简单：美国科诺集团的定位是设法把卫星送上轨道，而不是制造更多的太空垃圾。美国科诺集团判断项目好坏的前提是：

　　　　1) 项目在当地立足的根基在哪里？
　　　　2) 项目能否可持续发展？
　　　　3) 项目能否长期、持续赢利？
　　　　4) 项目的投资回报率是多少？

　　判断一个项目是否靠谱，绝对不是凭感觉、靠热情、夸海口、听号召，而是需要以扎扎实实的相关数据分析为依托。如果仅仅是风口上的猪，仅仅是不切实际的大跃进，显而易见，迟早要失败。

　　虽然小镇之风如火如荼，但是，环顾神州，绝大多数的所谓特色小镇，既非小镇，也无特色，如同一哄而上的精子，只是盲目地狂奔在寻找卵子的路上……举国上下，对此的事先准备明显不足，事后的非行业专家的专家解读却汗牛充栋。

　　毫无疑问，特色小镇是个大风口，但同时也很可能是个大坑——不久的将来，可能是哀鸿遍野、一地鸡毛。在喜欢刮风的中国，各地一哄而上的特色小镇，将有至少５种经典的死法，不可不慎。

　　　　　　　　一、中国当代的特色小镇的５种死法

　　死法一：没有策划。

　　不少人误把规划当策划。通常是，大领导发话：找个国际级高手好好规划一下嘛。于是，找来几家规划公司ＰＫ方案，折腾到最后，结果如何？然并卵。

　　不是说规划没有用，而是谁也不可能一步到位做出合理的规划。大的成功的项目，都是先有策划而后有规划，以整体策划指导具体规划。

　　专业的人干专业的事。诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等，当然要由专业策划团队来做。如果一步到位，让规划公司直接出实施方案，只能是不断改来改去地“洗煤球”，最后即使勉强定稿，也往往是行不通的：如果照此进行开发建设，出各种问题或事故、血本无归等，都是不难预期的。

　　死法二：生搬硬套。

　　许多人山寨惯了，懒得独立思考，导致克隆成风。听说浙江某小镇很成功，克隆一个；到国外考察，发现某小镇不错，也克隆一个。

　　最近，一些人跑到杭州考察特色小镇。浙江的特色小镇，如基金小镇、互联网小镇等，其出现均离不开浙江独特的产业环境与发展阶段。有人在一线城市整合一点基金类的概念素材，就在全国各地到处圈地搞基金小镇，其实，适合搞基金小镇的城市，在全中国，根本就没有几个。

　　特色小镇的某些内容是可以复制的，但不可能全盘复制。特色小镇的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。一个好的特色小镇是“长”出来的，而不是生搬硬套“放”上去的。

　　死法三：过度超前。

　　有人为了突出特色小镇的“特”，创新过度，结果，过犹不及。最常见的是，片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性——这是可怕的认知误区，有些事情绝对化到一定程度，其实已经行不通了。

　　还有一种误区，就是把简单问题复杂化。比如，有的专家为了显示学识渊博，恨不得总结出108种特色小镇，囊括各种稀奇古怪的东西，结果，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。其实，不管从什么角度分类，主流的特色小镇就那么十来种。过度追求标新立异，容易把小镇搞成非主流的小众项目，走进窄胡同、死胡同。

　　还有一种过度超前的情形是，有些企业做特色小镇时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要因时、因地、因人而设，人们通常重视因时、因地，却大多忽视了因人的因素。同样一块地，由A来做，和由B来做，结果是完全不同的。盲目照搬别人的打法，很多时候，就是找死。

　　死法四：玩概念游戏。

　　特色小镇的主题是特色的那个产业，不是房地产，不能本末倒置。

　　有的开发商，为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似特色小镇的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪特色小镇”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地了。

　　也有另外一种情形，就是企业被政府给忽悠了。比如，政府要打造某名人故里（比如说刘伯温小镇），或者某特产主题（比如说香菇小镇），就规划了相关特色小镇，并以优惠政策招商引资。其实，这些小镇根本就没有市场可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。当然，政府的初发心并不坏，只是为了发展经济、弘扬文化，可是政府并不懂市场分析和投入产出，没有替投资者的投资、生存和回报考虑。

　　死法五：盲目圈地。

　　特色小镇投资过热，必然导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适开发的土地。有些地块，生态环境的确不错，看上去也很美，却是个投资的陷阱。

　　特色小镇不是传统的旅游地产，其主题是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？

　　特色小镇的选址，有两种理想的情形：一是位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是特色小镇的首选；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）。选择大于努力，如果拿地决策有误，后面怎么努力都很难成功。

　　　　　　　　二、中国当代的特色小镇成功的５个对策

　　中国当代的特色小镇，如何才能做到不死？如何才能成功？这真没有什么神丹妙药。人间正道是沧桑，成功的最大捷径就是不走捷径，但是避免走弯路、邪路。因此，一定要有正确的对策来成功避免走弯路、邪路。

　　对策一：大策略，看市场。

　　特色小镇之所以这么热，是因为有政策因素驱动。中国国内的企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。但过多关注政策，有时也容易迷失。何况，政策的连续性并不可靠——政策风口效应一旦消失，风口上的猪就会摔得很惨。

　　因此，经营企业的根本，必须要回到市场这个基本面上来，小策略看政策，大策略看市场，抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。

　　比如，现在最热的特色小镇是通航小镇，有些人只盯着眼前的政策利好，如土地价格很优惠，还有税收优惠政策或其他补贴，于是，不管选址是否合适，不管政府规划的特色产业题材是否真的能做起来，反正，先拿下项目和立项申请再说，可谓一叶障目、不见泰山的典型。

　　只见政策，不见市场，却喜欢一哄而上，是最可悲的做法。试想，如果你的项目不会赚钱，难道政府会给你发工资？如果你的项目产生巨额亏损，难道政府会拿人民的税收款为你还债？如果你的失败的项目是因为某些官员的口头承诺而盲目落地的，难道那些官员会为你的失败担负个人责任？太天真了！

　　通航小镇的真风口、真行情是什么？当然是市场！是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游与飞天热潮。各种特色小镇的开发潮是有泡沫的，而全域旅游却是大势所趋，是实实在在的市场。

　　对策二：做项目，先找魂。先有策划，后有规划。

　　策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。

　　定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域经济与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗无明月。

　　有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等。这些专业工作相对容易，当然，必须结合有丰富经验的专业团队。

　　总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。这就是“找魂”的奥妙。

　　对策三：资源整合是关键。

　　特色小镇的主题是产业，是以内容为王，而不是以平台为王。策划好一个特色小镇，只是万里长征第一步，后面的资源整合工作更为重要。

　　特色小镇的投资主体，本质上，应是运营商，而不是开发商。

　　运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、ＩＰ资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多，其中，近几年开创的“产、智、融、府、协”的模式比较成功。其中，产即特色小镇运营商，智即智库，融即产业基金，府即地方政府，协即产业协会等。

　　当然，资源整合不是在策划工作结束之后才开始的。我们在策划工作之初就开始资源整合，协助特色小镇运营商整合那些先导性的关键资源，如演艺、娱乐、健康、养老等超级ＩＰ与资源。也就是边策划边整合，我们把这种策划叫做“订单式策划”。

　　对策四：长计划，短安排。我们策划、推行的通航小镇，倡导的是产业思维，主张去地产思维，但也不能绝对化。产业与地产是主题与平台的关系，不是正与邪的关系，不能把地产妖魔化。一个成功的小镇，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流。资源再好，如果资源变现能力太弱，导致过度重资产化，也会拖累企业。因而，在策划之初，就要做好投入、产出分析和开发策略设计，做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化，同时，也要满足近期的资金回笼。否则，理想很丰满，现实很骨感，会导致难以为继。

　　对策五：先开模，后找地。中国企业都习惯于先拿地，再请人策划、规划，决定项目具体做什么。我们主张的是，一定要倒过来做，先开模（也就是先谋划好将要做什么样的特色小镇），之后，再按照这种小镇的要求寻找适合的地块。其本质是，首先从企业战略的高度出发，而不是就土地论项目，盲目跟风。

　　综上所述，特色小镇必须是谋定而后动，先建立战略规划，才能抓住真风口、真行情，才不会沦为一场美丽的梦境。

　　开发特色通航小镇，是美国科诺集团的核心业务之一。

　　基于全球一盘棋和股东利益最大化的考虑，美国科诺集团正与全球有发展潜力的地方的政府展开谈判，以顺利推进一系列大型特色通航小镇项目。迄今为止，在中国境内，美国科诺集团已签约的通航小镇项目包括：

　　１）科诺•雄鹰（洞庭湖）通航文旅小镇：总投资５０亿元，开发陆地总面积５平方公里，专用水域５平方公里，预期产值逾１０００亿元人民币。

　　２）科诺•雄鹰（宁夏）通航温泉小镇：总投资５０亿元，开发陆地总面积约５平方公里，专用水域２平方公里，预期产值逾５００亿元人民币。

　　目前，与中国其它多个地区的投资谈判正在进行中。可以预见，在不久的将来，中华大地上将出现３～５座各具特色的科诺•雄鹰通航小镇，在小镇内，家家有雄鹰，人人爱飞行。

　　同时，根据美国证券交易委员会（ＳＥＣ）对大型项目上市ＩＰＯ的关于股东来源多样化、股权分散化的相关规定，为确保科诺•雄鹰通航小镇项目于３年后在美国纽约证券交易所顺利公开上市，美国科诺集团的所有通航小镇项目均开放接受第三方股权投资。

　　有意入股科诺•雄鹰通航小镇者，不论是机构还是个人，请联系美国科诺集团投资关系部，电子信箱：INV@konomt.com